房地产基本“要素”提要：放盘价格：通常是由业主个人委托中介机构时所要求的出售价格。通常以所谓“实收价格”表现。也就是所有税费及佣金都由买方承担

　　基本“要素”

　　1、房屋价格（简称房价），

　　总价：某套房子的总价。

　　单价：某套房子按每平方米计算的价格。

　　均价：某个小区总体上按每平方米计算的价格。

　　注意：a、单价不等于均价。在三级市场上，针对某套特指的房子来说，通常是用“单价”概念；不是“均价”概念！

　　b、在购买心理中，总价的重要性超过单价的重要性。对于面积比较大的房子来说，总价的因素特别重要。这个时候，应该着重引导单价的概念；对于小户型来说，单价的影响相对要小一些，可以适当强调“总价”；

　　登记价格：通常是一手购房的价格，在证上有明确的登记。也可以说是原始价格。牵涉到税费计算。

　　评估价格：是由政府部门指定评估机构定期对某一阶段房地产市场价格进行评估后发布的参考价格，主要用于银行在发放抵押贷款时参照，防范风险。

　　成交价格：买卖双方实际成交的价格；在三级市场上，不能把具体转让对象的成交价格与所谓的市场价格完全等同起来。

　　放盘价格：通常是由业主个人委托中介机构时所要求的出售价格。通常以所谓“实收价格”表现。也就是所有税费及佣金都由买方承担。

　　市场价格：某一时期某一地段某个楼盘在市场上所表现的平均价格水平。

　　注意：在房地产市场价格上升期间，通常是评估价格高于登记价格，市场价格或成交价格高于评估价格。这一点对于向客户解释贷款额度时很重要。评估价格由于是阶段性发布，并不能准确及时反映市场价格，通常是滞后一段时间。

　　2、购房成本：在三级市场上，通常购房成本是业主的实收价格加上各种税费再加上佣金。

　　3、租金水平。

　　4、户型结构：单房，一房一厅，二房一厅一卫，二房二厅二卫，三房二厅一卫；三房二厅二卫，四房二厅二卫，等等。一般来说，三房的需求比较大，再就是小户型。早期设计上，卫生间通常是一个；后期的设计，一般主卧都带卫生间了。

　　5、房屋类型：普通住宅，别墅，联排别墅，Townhouse等等。

　　6、房屋状态：毛坯房，装修房。

　　7、装修水平：包括豪华装修，精装修，一般装修，装修年限等。

　　8、室内配套：家具，家电。

　　9、房产证：房屋拥有权的证明文件。说明产权问题和产权状态问题。通俗地说，房地产的“产权”是用房产证来体现的。主要有红本，绿本，正在办理中等几种状态。通常房产证的办理要等到验收和“入伙”后一段时间以后方可办理。注意，没有房产证或房产证的办理手续尚未完成的物业是不能进行二手楼交易的。

　　10、地段：也就是楼盘的地理位置。地段非常重要。名言：“地段，地段，还是地段”。地段是决定房地产价值的首要因素。

　　11、区域/片区：也是地理位置的表示。但是在范围上比“地段”的概念略小一点，更具体一些。

　　注：10与11所述的地段和片区因素，主要考虑是所谓成熟不成熟问题；如生活氛围浓厚不浓厚的问题；配套是否完善、安全问题；居住人群素质问题，整体生活水平问题等等。

　　12、环境：小区内环境，主要是所谓园林问题；小区外环境主要是配套和片区环境。

　　13、交通：道路状况，公共交通密度。

　　14、配套：小区内配套，包括区内便利商业，会所，健身设施等；外部配套，包括商业，医疗，教育，交通等。

　　15、室内结构：包括错层，跃式，复式结构等等

　　16、形态：低层，多层，小高层，高层。带电梯或不带电梯

　　17、建筑结构：砖混结构，框架结构，现在通常都是框架结构。

　　18、朝向：通常是指门窗所对的方向。特别是大门、厅和主卧窗所对的方向。中国人非常注重所谓坐南朝北，南北通透。

　　19、采光通风：采光要注意是否明亮，是否在白天都需要开灯。特别是厅和卧室。有的户型设计上会出现所谓暗房，就是完全没有窗子；再有的是借助天井采光，效果较差。南北向的房子采光要好一些。通风主要是看房屋内所有门窗之间能否形成对流，风可自然穿透，使房间内能很好地保持空气清新的状态。

　　20、建筑质量：设施是否完善，材料是否合乎标准，是否达到图纸要求和国家，表面现象上通常有漏水，墙壁开裂，管道不通，封闭不严，材料变形等问题。

　　21、景观：是通过房屋的窗和阳台，视线所能看见的部分外部空间环境。主要是针对具体房子而言。可能小区整体环境不错，但对于某一套房子来说，景观却并不一定很好；反过来一样，也许小区整体环境一般，但景观可能还真不错。

　　22、噪音：注意一个问题，噪音是“向上”的，也就是同样的噪音环境，楼层越高，噪音影响越大。

　　23、楼层：对于不带电梯的多层住宅，这个因素比较重要。对于带电梯的住宅，影响相对较小。对于高层住宅来说，中段以上的楼层价格较高。

　　24、车位比：也就是停车场地。是衡量一个小区“档次”的重要因素，早期开发的小区，通常停车问题考虑不够，现在住户面临停车问题。车位比越高越好。一般来说，应该在0.8以上，也就是说，每100户住户，停车位至少要在80个以上。

　　25、入伙时间：房屋建成验收后交付买主的时间，也就是买主可以进入入住的时间。通常在购房上有明确的约定；如超过合同约定时间不能入伙，在现行的规定上，开发商必须对客户作出罚款补偿。

　　26、购买或购房时间：一般来说，