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拿地两问:房企该如何拿地?如何拿对地

浏览次数: 发布时间2019-08-12T15:47:20|来源:三亚房地产信息网

拿地两问:房企该如何拿地?如何拿对地提要:拿地必须考虑的4大核心安全边界1.公司战略:从公司整体发展角度,是否要进入一个区域,进入一个城市,是否要扩大在该城市的市场占有率

  拿地两问:房企该如何拿地?如何拿对地

  土地是房企一切活动开展之根本,某种程度上,拿不拿得到地直接决定了企业未来的生死存亡,比拿不拿得到更重要的是,拿对地、拿的地块能赚钱。那么,房企该如何拿地?如何拿对地?

  一、土地储备量的3种算法

  土地储备太多可能对资金压力很大,太少又可能满足不了未来供应的要求,满足不了发展的要求。那么,到底储备多少?标准何来?这里又有两种算法:

  一是弥补上年新开工面积的倍数,1.2倍、1.5倍或是1.8倍,甚至更高。比如中海,它提出每年新增土地面积至少要保证弥补上一年新开工的1.2倍。这样才能保证后续土地储备的增加、新开工面积的增加,使得销售规模、竣工规模、利润规模像滚雪球一样越滚越大。

  二是年末土地储备增长比率,同比增长20%或者30%?这些具体的数值根据每家企业的发展愿景去设定,再根据平均楼面地价计算出投资金额预算。这个楼面地价可以用历史数据去评估,更确切的是根据你未来的投资方向去预测,你重点去哪些城市投,一线还是二、三线。

  三是销售额的比率。比如阳光城在拿地投入上,会把销售额的一半用于买地,阳光城2013年第三季度的销售额是133亿,当时买地花掉的金额就是65个亿。这个销售额50%买地,在阳光城总裁陈凯看来也是经营安全值。当然,不同的企业在不同的时段,这个比率都是不一样的。

  二、拿地必须考虑的4大核心安全边界

  1.公司战略:从公司整体发展角度,是否要进入一个区域,进入一个城市,是否要扩大在该城市的市场占有率。这方面需要重点考虑的是做好城市领先和城市数量的关系,尽可能的把更多的城市做成根据地。

  2.土地储备情况:一是从土地储备总量上是否充足,能否支持未来几年的可持续发展,特别是对上市公司而言,由于拿地到竣工确认收益至少需要三年,因此土地储备必须保证未来三年的业绩支撑。二是从土地储备结构上是否合理,是否一线、二线、三四线布局合理,是否市区、近郊、郊区分布合理,是否高端、改善、刚需有效组合等等。

  3.资金情况:公司的资金是否充足,募集资金的能力与成本如何?如果资金充足亦或过剩,募集资金的能力强,而项目开发的预期收益率高于资金募集成本,那么增加项目土地储备可以增加公司的利润的,应该合理利用融资增加土地储备。

  4.成本控制能力:公司取得土地的成本不应该高于周边土地的价格(除非公司的溢价能力极强),即谨慎对待地王项目,如果公司获得土地的成本低于市场水平,或是市场的土地价格存在刚性,易升难降,则土地成本风险较低。

  三、房企拿地策略

  1.分散布点扩大拿地机会

  分散布点就是把网撒开,机会就自然更多。比如海亮地产就认为:企业要想获得更多拿地机会,首先就得多布点。另外,如果不想拿高价地,但又想尽量拿到好地,唯一方法也是多参与,多做城市布点。

  2.谨慎高位进入,把握拿地窗口期

  同中国火热的市场相比,铁狮门在中国的战略进行得不算很成功就与其进入中国的时间不无关系。铁狮门选择进入中国的时间点正好是中国房地产市场发展的最火热的时候,这个时候进入难免拿地的价格较高。

  而旭辉控股董事局主席林中就希望在窗口期,抓住机会,储备更多优质土地资源;莱蒙国际同样也是强调“反周期土地储备策略乃是保持未来毛利率的最佳方法”。另有更多中小房企选择反周期拿地策略,因为在高手如云的土地争夺战中,中小开发商只能靠瞄准大鸡不吃的“细米”或者逆市出手,才能在有限的土地资源中,以合理的价格获得项目。

  3.明确拿地标准,确保拿对地

  拿地标准明确,能更准确和快速做出拿地判断。比如在找地、拿地时目前海亮地产一般都会选择以招拍挂为主的净地,规模在20~30万平方米、可以2~3期做完且至少有几种物业能够满足快速销售条件。当然,如前所说,关键还要吻合资金快周转的本质。华远从公司投资指导书出发,考虑到各个投资区域利润率差异,比如北京投资利润率不能低于8%,长沙不能低于12%,再结合公司的盈利要求,对比即将要拿的地进行分析,就可以迅速从指标上决定这块地拿与不拿。

  4.严格审核精细管控

  地拿对了项目就成功了一半,拿地直接决定了项目利润和后期销售情况,除非遭遇宏观调控或是市场大幅度波动。如何才能拿对地?比如俊发在拿地环节进行严控,一是建立投资卡片,二是建立三级审核。

  项目投资卡片上主要包含两大类内容:一是土地储备书,即划定一个总的储备面积、拿哪些项目、各自规划面积如何;二是投资计划书,即针对这个项目今年投多少钱,分解到每个月度如何投钱,招拍挂项目要投多少,以及前期事务的报批报建。同时,俊发还设置“土地储备计划达成率”与“投资计划完成率”等绩效考核指标,促进投资卡片管理制度的落地。

  在拿地审核上,俊发形成了严格的三级审核机制,即区域公司总经理审核、总部战略投资部审核、董事会审核,审核形式主要通过召开会议的形式。首先,区域会组织相关人员召开区域公司投资卡片启动会,对项目拿地进行审核;总部战略投资部则通过总部战投投资卡片穿透会进行复核;最终董事会通过集团投资委员会决定是否针对该项目进行投资。


(在线编辑:三亚房产网小编)
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