房地产开发项目规划的审批（两证+1书）提要：对地区型开发项目，开发商应按下列程序办理：编制地区开发建设规划，并按规定报政府规划部门批准；凭批准的开发建设规划

　　开发项目规划的审批（两证+1书）

　　首先房地产开发项目必须获得政府主管部门的审批。其次政府的审批文件也是项目招商与融资的必备文件。

　　房地产开发项目规划合法化的重要证件有两个：一是建设用地规划许可证；二是建设工程规划许可证。

　　一、建设用地规划许可证的办理

　　办理建设用地规划许可证是办理建设工程规划许可证、国有土地使用证的前提。一般有以下几种情况： 1、一般工程，建设单位阴干下列程序向政府规划主管部门申请办理：申请选址，核定规划设计要求；送审设计方案；申请建设用地规划许可证。

　　2、对地区型房地产开发项目，开发商应按下列程序办理：编制地区开发建设规划，并按规定报政府规划部门批准；凭批准的开发建设规划，申请拨地和核定规划设计要求；送审规划设计方案；申请建设用地规划许可证。

　　3、现在越来越多的地区采用招标开发房地产项目，此类的办理是在获得《中标通知书》后，开发商与政府开发主管部门签订《开发建设履约保证书》，凭此保证书直接向主管部门申请办理。 

　　二、建设工程规划许可证的办理

　　其基本程序如下：开发商凭建设用地规划许可证、开发商对拟开发项目的说明、拟开发项目方案示意图、地形图（一般为我们常说的500图）和设计单位提供的控制性规划方案及其它相关，向城市规划行政主管部门提出申请。规划部门审核后下达《规划设计条件通知书》及用地红线图（通知设的内容这里我就不想细说了，相信大家也知道）。开发商得到通知书后及用地红线图后，再进行项目规划设计，此规划设计还需规划主管部门审批，审批通过后，签发《规划设计方案审批通知单》。开发商凭此通知单到通知单制定的部门签署意见，如到自来水、市政、煤气、电力等部门进行项目建设可行性签字，规划主管部门接到完成的签单后，核发《建设工程规划许可证》。

　　总之，项目的报批是一个叫较杂的过程，同时也相当重要，它涉及到总面积、容积率、建筑密度、率及建筑物的高度。直接关系到一个项目的成与败，赚与亏！