房产面积测算常见的19大问题提要：套内面积售房与建筑面积售房有何异同？答：“套内建筑面积”售房，实际上是以“套内建筑面积”为交易面积，按套内建筑面积计算房价

　　面积测算常见的19大问题

　　1、商品房销售时，以什么计量单位作为计价方式？

　　答：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内面积计价。

　　2、商品房建筑面积如何计算？

　　答：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、的规定对其享有权利，承担责任。

　　3、何谓“预售面积”和“竣工面积”？它们有何区别？

　　答：预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的建筑面积，它只供房地产预售时使用；竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。

　　4、业主如对已购房地产的面积有疑问时，该如何处理？

　　答：在预售期间，可向发展商索要该套房屋的面积测绘和建筑设计图，根据图上尺寸复核套内建筑面积是否与购房上的套内建筑面积相符。

　　在竣工入住后，可按相关自行实测，如仍存疑问，可要求进行重新测量。

　　5、业主在复查自己一套房的竣工面积与实际面积是否相符时，应注意些什么？

　　答：业主在复查已购房地产的面积时，一般只能丈量该套房的套内建筑面积，而且还需注意墙体厚度、烟道、专用梯、凸窗分摊面积等问题。

　　6、购房的建筑面积包括哪些部分？

　　答：房屋的建筑面积包括套内（单元）建筑面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分。

　　7、按建筑面积计价的商品房，发生面积差异时如何处理？

　　答：按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生差异以及建筑面积与套内建筑面积均发生差异时的处理方式。

　　8、成套房屋的套内建筑面积由哪些部分组成？

　　答：成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。

　　9、什么是套内房屋使用面积？

　　答：套内房屋使用面积是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按下列规定计算：（1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；（3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。

　　10、什么是套内墙体面积？

　　答：套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

　　11、什么是套内阳台建筑面积？

　　答：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

　　12、房屋的共有建筑面积包括哪些内容?答：共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

　　共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。

　　独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

　　13、按套内建筑面积售房，房价是如何计算的？

　　答：（1）房地产开发企业预售的商品房，按套（单元）或整层出售的，以套（单元）或整层内建筑面积（以下简称“套内建筑面积”）计算房价；整幢出售的，以该幢房屋建筑面积计算房价。预售时，开发企业应向购房者提供经规划部门批准的房屋建筑平面图。（2）房地产开发企业销售已建成的商品房以及二、三级市场的各类房屋交易，实行总价交易，房价可不与房屋建筑面积挂钩，但新业主对公用建筑面积享有原业主的权属。实行总价销售的房屋，房地产开发企业或原业主应向购房者提供房地产测绘机构的房屋建筑平面图。

　　14、按套内建筑面积计价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用如何计算？

　　答：按套内建筑面积计算房价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。

　　15、套内建筑面积售房与建筑面积售房有何异同？

　　答：“套内建筑面积”售房，实际上是以“套内建筑面积”为交易面积，按套内建筑面积计算房价，其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。同时在购销合同中记载该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑面积，其权属属于各产权主共同所有，任何单位和个人不得独自占用。

　　“建筑面积”售房，实际上是以套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和作为交易面积，按建筑面积计算房价。由于“分摊的共用建筑面积”的存在，使售房面积复杂化、专业化，非房产测绘专业技术人员无法弄清“分摊的共用建筑面积”的合理性和准确性，购房