易宪容：十九大后新时代的房地产市场

　　十九大10月18日在北京召开，领导人发表了3万多字的报告。其报告最为核心的内容就是对当前社会发展阶段的重大判断，即目前中国正在进入全面建成小康社会的决胜阶段，中国社会主义进入新时代的关键时期。而且对于“新时代”这个概念在报告中出现的频率最高。报告指出，在十九大后的新时代，中国不仅要贯彻新发展理念，建立现代化经济体系，而且也要让全体人民的生活水平全面提升，以满足全体人民追求美好幸福生活的需要。民生的问题在十九大报告显得特别重要。

　　比如，对于住房市场问题，十九大报告放在特别重要的位置，并在宣读这些内容时，引起了会场代表最经久不息的掌声。对于住房问题，十九大报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。对于房地产市场问题，尽管报告的字数不多，但具有十分丰富的内涵。它基本上确定了十九大后新时代中国房地产市场发展的基本方向。

　　首先，以党代表大会报告的方式给出了中国房地产市场基本定位，即“房子是用来住的、不是用来炒的”，这个定位对中国房地产市场能够健康持续发展非常非常的重要。因为，前二十年的房地产市场，由于它是由计划经济转轨而来，由于当时对房地产市场的认识不够及定位不清，顺着住房既可投资又消费双重属性任性发展，从而使得中国房地产市场发展成了一个完全以投资为主导的市场。在这种情况下，不仅让绝大多数居民的居住权受到严重的侵害，居民居住条件难以改善，而且也吹大房地产市场泡沫及增加中国金融体系的风险以及引发了与房地产市场相关的许多问题。所以，给中国的住房市场的居住性定位，就是要对当前国内房地产市场拨乱反正，让它回归到本源，回归到住房的消费居住功能上来。而对当前房地产市场重新定位，也就是要全面地改变中国房地产市场发展模式、运作机制及经营模式，这将对中国未来房地产市场发展将产生重大的影响。

　　其次，在十九大报告中，居民的天赋居住权完全得以确立。报告指出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。也就是说，中国住房市场的发展并非是追求经济增长或GDP增长目标，也不是为了地方政府的土地财政，而是让中国全体人民能够有保证基本生活的条件，并随着社会经济发展让全体人民的居住条件不断得以改善。可以说，居住权的天赋性，是现代文明社会的一个基本标志。因此，每一个人只要居于一个地方，这个地方政府就有责任来保证他的基本居住条件。欧美资本主义国家是这样，中国社会主义国家具有更多的优越性。所以，在十九大报告对此特别强调。

　　那么如何让中国房地产市场回归到居住市场或消费市场呢？又通过什么样的方式来保证中国全体居民基本的天赋居住权呢？报告希望建立多主体的住房供给体系，发展租购并举的住房来解决。可以说，这是建立起中国房地产市场发展新模式的尝试，重点是在住房市场的增量做文章。不过，这种房地产市场发展的新模式能否让中国房地产市场真正回归它的消费居住的本源，是否能够让全体居民的天赋居住的要求得到满足，不仅在新的制度和政策如何确立，而且还在于从国际上的一些经验来看，存在不少不确定性。

　　因为，要让中国的住房市场真正回到它的居住的本源，就目前中国的房地产市场的现实来看，仅仅增加住房的供给是无法让一个投资为主导的住房市场回归到消费为主导的市场，核心的问题就在于如何能够通过信贷政策降低投资者金融杠杆，通过住房税收政策全面压缩住房投资者的利润空间，让房价水平回归理性。德国的住房市场之所以能够一起保持为消费为主导就在于它有严厉法律不让房地产开发商利润超过一定限度，不让住房购买者通过炒房获利，否则要承担法律刑事责任。而作为反面教材的香港，尽管其保障性住房所占50%以上的比例，住房租赁市场也十分发达，但由于没有出台有效的住房税收政策来压缩住房投资的赢利空间，从而使得香港的住房市场供给增加越快，其炒作越是厉害，房价则上涨得越快。所以，如果中国房地产市场仍然是借鉴香港的发展模式，成功的概率会不高。而加拿大及台湾的房地产调控政策出台，房价随之下跌并开始回归理性，则是走向房地产发展模式另外的路。

　　还有，强调租售并举的房地产发展模式能否让当前中国住房市场回归到居住及消费的功能上来吗？这里同样也面临着一系列的问题。一是弱势租房者的权益得以保护的问题，目前政府制定与住房租赁相关的法律，希望以此来保护租房居民的权益。这当然是好事。二是这里仍然还有许多问题要解决。出租房的供求关系，如何住房租金过高，一些居民不一定会进入住房租赁市场。如果住房租金过低，业主是否愿意让房出租也是不确定的。三是德国的住房租赁市场之所以发展及繁荣，一个重要的问题是政府对所有在德国住房租赁者都有住房租赁的货币补贴。四是德国居民之所以愿意租赁住房而购买持有住房就在于购买住房想卖出赢利几乎不可能。而这些都是中国发展住房租赁市场都要面对的问题，并非仅是增加一些住房租赁供给就能够解决的问题。

　　总之，十九大后，中国将进入一个新时代。在这个新时代，中国房地产市场也将发生根本性的变化，或一个租售并举的房地产市场的出现。但这个租售并举的房地产市场需要一系列的重大政策改革、需要一系列新的法律制度安排。否则市场的反应可能比政府所设想的目标会不一样。比如，昨天十九大报告，国内在香港上市的房地产公司股票都大幅上涨，这就是市场对十九大报告房地产政策一种直接反应，政府对此要密切关注。