“真是没想到，也就一个月，（景和山庄）直接涨了6000多块钱。8月初还9700元一平方米，到了下旬直接变成1万6了。而年初的均价还在7700元一平方米，真是涨疯了！”3日，济南市民方毅向经济导报记者抱怨道，“买套房子，一个月的时间就要多花60多万。”

　　“真的该出政策了，泡沫太大，以后一旦泡沫破裂可能出现较大问题。”3日下午，济南一家本土开发公司的项目部经理冯泽瑞，接受经济导报记者采访时表示，“在无实质性利好的情况下突然上涨太多，其实就是炒概念，透支未来上涨的空间。”

　　此外，经济导报记者在调查中了解到，无论政府还是开发商，都不希望出现暴涨暴跌。如果未来几个月房价继续无序上涨，同时成交量也持续放大，那么不排除“济南版”限购政策出台的可能。

　　跳涨的房价

　　“景和山庄最后典藏绝版户型暂定于9月3日上午9点正式进行选房。目前项目周边各项利好不断……本次房源均价区暂定15000元/平方米—16000元/平方米，面积分别为106平方米、125平方米和131平方米……”不久前，方毅收到了开发商发送的一条信息。

　　3日一早，为了能抢到一个比较靠前的顺序，经济导报记者跟随方毅，不到8点半就到了售楼处。然而，一到现场就傻眼了：这里已排起长长的队伍，不少排队者在讨论着房价上涨的话题。

　　销售顾问向排队的购房者解释称，该楼盘就在万达文化体育城对面，而且处于CBD宜居区域核心位置，还能提供优越的山景高舒适度生活体验，所以这个价位并不是很高。

　　但在方毅看来，虽然该楼盘的风景不错，但不值这个价格，最终他放弃了购买：“太疯狂了，没有理由的上涨。和年初相比如果只提高一两千元还是可以接受的，但这提价幅度也太大了，难以接受。”

　　经济导报记者查询后发现，该楼盘在去年9月份时售价仅为7300元/平方米；今年1月份为7700元/平方米，3月份提价到8800元/平方米，7月份提价到9500元/平方米，8月初为9700元/平方米，8月中旬提价到1.1万元/平方米。令人意想不到的是，到了8月底，已提价到1.6万元/平方米。在短短一个月内上涨了6300元/平方米，环比上涨近65%。

　　而这并非个例。工业北路上的祥泰城，2014年7月份的均价为7300元/平方米，在去年4月份曾下调至6300元/平方米，随后调高至6900元/平方米，这个价格一直维持到今年5月份。

　　今年6月，祥泰城提价至8300元/平方米，8月初报价9500元/平方米，8月中旬报价1.1万元/平方米，到8月底报价1.4万元/平方米。一个月内上涨了4500元/平方米，环比上涨了47.37%。

　　同样的情况也出现在万科幸福里。该楼盘2014年开盘价为6200元/平方米，随后上调至6300元/平方米并一直维持到今年5月份。6月份，该楼盘上调至8400元/平方米，7月份达9700元/平方米，8月底已涨至1.15万元/平方米。

　　透支未来

　　“现在的上涨是一种非理性的涨价。”冯泽瑞认为。

　　正如冯泽瑞所说，经济导报记者在采访中了解到，在6月底帝华地产将唐冶片区一块拿到手后，其楼面地价突破7000元/平方米，周边的房价立即从5000元/平方米炒到了1万元/平方米；

　　8月初万科拿下了张马屯地块，楼面地价为9613元/平方米，随后工业北路的房价立即从8000元/平方米炒到了1.3万元/平方米；

　　8月26日，万达630亿元兴建文化体育旅游城的消息甫一传出，周边一楼盘售价立即调高至1.6万元/平方米；

　　9月2日，的菜鸟物流园落户济南炼油厂附近的消息一出，附近的楼盘立即从年初一直维持到现在的8000元/平方米，涨到了1.4万元/平方米……

　　在冯泽瑞看来，唐冶片区的楼面地价突破7000元/平方米只是个例。

　　他告诉经济导报记者，济南CBD的土地出让，楼面地价大多在6000元/平方米左右，奥体CBD的楼面地价也在6000元/平方米。

　　“问题不是唐冶片区值这个钱，而是因为那个地块容积率仅为1.4，这个容积率说明其产品是别墅或洋房。简单而言，低容积率的地块在开发商眼中属于可遇而不可求。”冯泽瑞说。

　　经济导报记者统计发现，最近3年济南总共出让了300多块土地，容积率等于或者低于1.4的只有12块。今年上半年，除了华山片区的几块土地，容积率等于小于1.4的只有唐冶这一块。

　　在冯泽瑞看来，万达投建文化体育旅游城的消息，让周边开发商借机又炒作了一把。“不过现在炒作的只是对未来的一个预期，炒作过度就是透支未来的价格。”

　　他认为，“有些楼盘不值这个钱，你现在在高价位买这个房子，过几年后能涨吗？其实就是开发商‘压榨’了购房者的升值空间。”

　　未来要看成交量

　　诸多数据表明，全国楼市总体继续升温，并没出现明显降温，尤其一些二线城市楼市火爆，房价大涨的城市数量增多。但高烧过后，在政策打压之下，已经有多个二线城市的楼市开始降温。

　　8月31日，厦门和武汉两个二线城市先后表示将实施限购政策。加上先行一步的苏州和南京，目前已有4个城市启动楼市调控新政。那么，济南会出台调控政策吗？

　　“如果再往后的几个月，房价继续这样疯狂的话，济南或许会出台政策。”冯泽瑞表示。

　　“实际上，不管是政府还是开发商，都不希望楼市出现暴涨的局面。”山东中原投资顾问部总监薄夫利对经济导报记者表示，“房价暴涨一方面透支了未来的上涨空间，另一方面也让不少刚需和改善性住房的潜在买家放弃了购房行为。”

　　“金九银十是个旺季，因此济南的房价肯定还要涨，但涨多少就不好说了。而且，整个9月份将有20多个新盘开盘，成交量也不会低。”冯泽瑞分析说。

　　“未来要看成交量的走势。如果成交量和价格同时上涨，那么就要引起注意了；如果成交量持续缩小，那就是表明暴涨要结束。”薄夫利认为。

　　冯泽瑞也认为，“未来几个月如果量价齐升，那么济南出台调控政策的可能性就越大。如果成交量持续缩小，出台调控政策的时间可能就会拖延，甚至不出台。”

　　及早把握楼市周期

　　实际上，此前南京、苏州先后出台调控新政后，易居研究院智库中心研究总监严跃进就曾预计，未来有十来个其他城市或模仿南京和苏州的政策，其中就包括已经出台的厦门和武汉以及尚未出台的包括济南在内的部分城市。

　　在严跃进看来，目前房价涨势从一线城市向二线城市蔓延，随着二线城市房价不断上涨，地方政府均有压力，因此这些房价上涨幅度过快的城市，都可能出现相应的调控措施。“此类城市，后续房价上涨压力较大，很可能通过收紧外地人限购政策、收紧二套房购房政策、提高银行信贷利率、对城市中部分区域进行单独调控等方式，打出政策组合拳。”

　　经济导报记者注意到，济南与再次启动限购的4个城市相似，也是二线城市，也出现了房价暴涨的情况。而从这4个城市来看，苏州的限购政策严格来说是部分限购，主要针对非本市户籍家庭；南京从土地拍卖方面进行调控——土地拍卖竞价达到一定比例时，政府将对该地块所建商品住房的预售条件进行调整；厦门、武汉的限购则对本地首套自住和改善型需求进行保护。

　　中原地产首席分析师认为，在全国楼市分化的情况下，未来调控政策将更偏向“托底盖帽”，预计后续还会有更多城市跟进这一轮调控，包括杭州、天津等近期楼市走势强劲的城市。

　　同策咨询研究总监在接受经济导报记者采访时表示，从政策面走向来看，三季度房价上涨幅度超过10%的热点城市的楼市调控，已经进入“限贷”政策出台的“前夜”，重启“限贷”甚至“限购”是大概率事件。

　　“上一轮楼市热潮出现在2013年，根据房地产市场3年周期性变化，今年必定有新一轮热潮。若能及早把握好这一规律，相信调控手段将更及时、有效。”张宏伟说。