房地产开发项目的容积率提要：容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）：又称面积毛密度，项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值

　　开发项目的容积率

　　房地产开发项目的容积率，是指一个小区的总面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2。

　　容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）：又称建筑面积毛密度，项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值。

　　计算公式：

　　容积率=地上总建筑面积&pide;总用地面积

　　当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算(各个地区或城市有各自相关规定)。

　　容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。

　　绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

　　现行城市规划体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为

　　独立别墅为0.2~0.5,

　　联排别墅为0.4~0.7,

　　6层以下多层住宅为0.8~1.2,

　　11层小高层住宅为1.5~2.0,

　　18层高层住宅为1.8~2.5,

　　19层以上住宅为2.4~4.5,

　　并根据不同城市的特点有所差别。

　　建筑特点

　　(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。

　　(二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。

　　(三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。

　　房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费

　　楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率

　　因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

　　(四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。中国内地每个省、市基本上都有发布关于容积率方面的详细法规，但其计算方法是一致的，某些开发商在项目审批后，刻意重新规划设计，通过调整容积率方式合法地增加项目的总建筑面积，以实现利润最大化，其实是不诚信的行为。