教您如何签订房屋拆迁安置协议提要：我为什么在协议上增加相应的补充条款呢？我为什么建议在协议上增加相应的补充条款呢？第一、开发商在取得拆迁户的房屋拆除前

　　教您如何签订房屋拆迁安置协议

　　拆迁协议书一般情况下应使用省、市（县）人民政府管理部门统一印制的文本，其内容主要包括：补偿形式和补偿金额，付款方式和付款期限，安置用房的面积、地点和层次，搬迁过渡方式和过渡期限，违约责任，当事人认为应当订立的其他条款。拆迁协议书签订后，必须送房屋拆迁主管部门备案，并可向公证机关办理公证。但在拆除依法代管的房屋时，代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿、安置协议必须经公证机关公证，并应当办理证据保全。同时，被拆迁人应将原有土地使用证、房屋所有权证或者使用证明交给拆迁人，由拆迁人交房地产权属管理部门办理注销登记手续。

　　房屋拆迁安置协议（以下简称协议）的签订是房屋拆迁过程一个十分关键的环节。此协议如果不够严谨，拆迁户通过不懈努力争取得到的合法补偿极有可能由于协议不够严谨而付诸东流。拆迁户如何签订协议才能更有效地规避拆迁风险，依法维护自己的合法权益呢？我认为，拆迁户签订协议时必须坚持两个原则：第一，树立“拆迁户是拆迁的强势群体，拆迁户在拆迁中处于主导地位”的意识。第二，坚持“以我为主，争取主动”。拆迁户经过了与开发商的谈判、洽谈或协商，对拆迁补偿等相关事宜达成一致，进行协议的签订。拆迁所签订的协议一般都是格式。拆迁户在签订协议时，除签订好格式（增合同里的内容外，更重要的是必须在格式合同的内容外增加必要的补充条款加补充条款是拆迁户的合法权利）。我在这里要讲的是主要应该增加哪些补充条款。有一点千万要注意的是，如果拆迁房屋已被作出拆迁裁决，有一点千万要注意的是，如果拆迁房屋已被作出拆迁裁决，在拆迁裁决被撤销前万万不要签订协议。否则，造成的后果难以预料。撤销前万万不要签订协议。否则，造成的后果难以预料。拆迁的补偿方式一般分货币补偿和回迁安置两种，而回迁安置又分产权人回迁安置、承租人回迁安置，协议的签订应按上述三种不同的补偿方式而有所区别。一、货币补偿（一）格式合同：根据双方协商好的补偿金额按合同的内容进行签订。（二）起码增加如下补充条款：

　　甲方（一般为开发商）须于******月**日前将拆迁补偿款共计****年日前将拆迁补偿款共计*****1、甲方（一般为开发商）须于****年**月**日前将拆迁补偿款共计*****元一次性付给乙方（一般为拆迁户）元。2、如甲方逾期支付拆迁补偿款给乙方，则甲方按应支付给乙方拆迁补偿款1%的违约金的违约金，计每逾期付款1天，甲方需向乙方支付1%的违约金，违约金与拆迁补偿款一次性支付。如甲方所支付款项不足以一次性全部支付违约金与拆迁补偿款补偿款，则所支付款项先计付违约金，再计付拆迁补偿款，余下未付拆迁补偿款，继续以1%的违约金的违约金。付拆迁补偿款计由甲方每逾期付款1天，甲方需向乙方支付1%的违约金。余此类推，直至甲方向乙方付清全部拆迁补偿款为止。甲方需支付违约金的天数按甲方支付拆迁补偿款之日计。甲方支付拆迁补偿款之日计。为什么增加这两条补充条款？我讲一个很能说明问题的。2002年，在我的被拆迁房屋地段，有部分采用货币补偿的拆迁户业主，在与开发商签订了协议并把房屋交给开发商拆除后（所签协议没有增加我上述所列的补充条款），开发商迟迟不给予支付拆迁补偿款，采用拖的策略。经拆迁户多次追讨后，开发商提出“立即付款也可以，但每一平方米的补偿款扣减100元，并且，按全额签收”。拆迁户迫于急着用该部分补偿款去购房或租房以解决住房问题，为了早日拿到补偿款，无奈地只能屈服，答应了开发商的条件，白白地损失了一笔不少的补偿款。从这个案例可以看出，开发商是“乘人之危”，利用拆迁户急于用拆迁补偿款购房或租房的心理实行“趁火打劫”。但如果拆迁户当时所签订的协议增加了上述的补充条款，则主动权掌握在拆迁户手中，可用高额违约金牵制着开发商，约束开发商履行合同。在高额的违约金的重压下，开发商一般是不敢贸贸然的冒此风险。那么，拆迁户如期拿到补偿款就有保障了。二、产权人回迁安置其格式合同如我在《拆迁维权实录》（12）中所讲，拆迁安置补偿的相关条款基本是较齐全的，但仍存在不少的隐患。如：回迁后证的问题、厨房及洗手间是否有窗户及因开发商方面的问题导致烂尾楼，不但回迁遥遥无期，而且连临迁费都领不到的时候，谁该负连带责任等等。这些现象并不是骇人听闻，在拆迁中此类事件已出现了很多很多了，不得不引起各位拆迁户的重视。以我在《拆迁维权实录》（12）中讲到的所签的协议为例，还应补充下列条款：

　　（一）回迁房屋的间隔、各部位尺寸等如附图（注：应附一份回迁房屋的平面图，该平面图的各个部位必须标注尺寸并注明各尺寸允许的误差值、说明房屋的窗户情况。此图是回迁收楼时验收房屋是否符合协议规定的依据），回迁收楼以该图作验收房屋的标准（质量标准除外）。

　　（二）乙方回迁日的确认：以甲方（一般为开发商）把回迁房屋及该房屋的产权证一并交付给乙方（一般为拆迁户）之日为乙方的实际回迁日，甲方向乙方支付临迁费以该日为截止日期。

　　（三）甲方违反本协议所有条款中的任意一项条款（除超期回迁条款外），本协议失效，拆迁安置改为执行货币补偿，货币补偿安置协议详见附件（注：另附货币补偿安置协议，该协议参照前述的货币补偿安置协议的签订，但补偿金额必须要定得很高以制约开发商，例如，按行情房屋约值100万元，则货币补偿金额约定为500万元）。

　　（四）违约的认定：甲乙双方违反上述条款（包括格式合同的所有条款和补充条款）中的任意一项条款均属违约，任意一方违约由违约方负违约责任。

　　（五）履行时间：本协议于*****年**月**日前履行。

　　（六）违约责任：因甲方的原因造成乙方超期回迁的，甲方除按拆迁的及政策的规定向乙方支付超期回迁赔偿外，甲方还需按每超期1天赔偿50元