房产楼市新时代需要：准确界定住房属性

　　住房既是具有居住功能的民生产品，也是具有较高价值量的资本品。在住房总量供不应求的阶段，房价持续走高的主要动力是供求基本面造成的，即使出现阶段性库存往往会在下一个经济周期中被消化掉，这也是过去10余年中国住房市场价格特征的基本逻辑。但在住房供求总量达到基本平衡的阶段以后，住房市场对信贷、税收、土地等政策更加敏感，或者说更容易在不当的政策刺激下，诱发房地产市场泡沫。

　　因此，面对新的住房发展阶段，亟须改变住房宏观调控工具化的倾向，改变过度强调住房经济属性的倾向，更加准确界定住房的本质属性。新时代的住房理念就是要让住房回归居住本质属性，与此同时，针对不同收入、不同区域的差异性，根据分层、分城施策原则，精准界定不同类型住房产品的属性。

　　对低收入住房困难家庭，政府应提供具有福利性住房。

　　低收入居民的住房水平不仅是反映一个国家（地区）经济社会发展水平和居民生活水平的重要标志，而且对于改善民生，促进社会和谐稳定都具有重要意义。因此，确保低收入居民“住有所居”是各国公共政策的重要目标和主要着力点。

　　无论是采取实物配租方式，还是提供租赁补贴，政府必须为民生兜底，加大财政投入力度，责无旁贷地为低收入住房困难家庭提供救济型住房产品。美国政府对低收入家庭的住房保障方式就随着不同发展阶段调整住房政策，在1940年代的住房严重短缺阶段，直接为低收入群体建设租赁住房，当1960年代住房短缺问题缓解之后，提出补贴住房建设计划和房租补贴计划，当住房供求进入到更加平衡阶段，联邦政府逐步减少对公共住房的直接参与，而是通过税收抵扣等间接政策，帮助低收入家庭减轻住房支付压力。

　　对中等收入家庭，特别是“夹心层”家庭，政府应提供多种形式的支持，保障其基本居住。

　　所谓“夹心层”家庭是那些家庭收入超出住房保障标准，但又难以完全通过市场化渠道解决住房的家庭。

　　在解决夹心层家庭住房困难时，必须考虑中国新型城镇化进程的一个特殊性——新市民。即在夹心层家庭中，与原来的当地市民相比，新市民的住房矛盾更为突出。有关数据表明，中国城镇住房自有率高达88%左右。但从户籍结构分析，我国新市民的住房自有率为65%，农村进城务工者的住房自有率则更低，这表明在新型城镇化过程中，新市民住房租赁需求规模较大，对住房租赁市场有效供给提出更高要求。同时，新市民呈现家庭化流动趋势。新市民租赁需求也从过去单身住房为主，正在向核心家庭住房需求转变，这对租赁住房质量、功能适用性、居住私密性都提出更高要求。

　　相当一部分农业转移人口的家庭财富积累还相对薄弱，新市民的住房支付能力与真正实现购房需求仍有一定差距。因此，政府应该对夹心层家庭，特别是新市民家庭购买首套、中小户型、中低价位的自住住房，提供相应的政策支持，推动新市民家庭完成城镇化进程。

　　对高收入家庭，政府提供市场化属性的商品住房。

　　应客观看待住房的投资属性和财富属性，使高收入家庭通过健康有序的房地产市场解决住房问题，并逐步提升居住品质。

　　对商品房市场，限制其投资属性过度膨胀，抬高投机需求入场门槛。采取政策性手段和市场化手段相结合的方式，降低商品房市场“顺周期”效应。对市场化属性的住房，政府要做的是提供良好规范的市场环境，及时进行风险提示和控制，发挥市场配置资源的决定性作用。