布局下沉

　　拿地是果，调控是因。

　　根据中原地产研究中心数据，2020年，全国房地产调控政策发布超过100个城市与部门（县级以上），发布的调控政策次数超过250次，北京、深圳等热门城市更是一年多次出台不同类型的配套政策。

　　为了缓解差异化调控政策的影响，越来越多的房企注重全国化布局，向更低能级的城市下沉。世联行董事长陈劲松便认为，从一二线到三四线，均衡布局是穿越房地产周期和大小年的有效方法。

　　多年来坚持布局三四线城市，在城乡接合部拿地、走城郊大盘战略的碧桂园应是最典型的例子。

　　纵观碧桂园年报，来自三四线城市的销售金额一直占据公司总业绩的半壁江山。2015年，碧桂园销售业绩为1401.6亿元，其中46%来自三四线城市；2016年，碧桂园销售业绩为3088.4亿元，来自三四线城市的比例是41%；2020年，碧桂园销售业绩为5508亿元，来自三四线城市的比例是%。

　　2016年、2020年，碧桂园业绩狂飙突进的两年，正是三四线城市去库存的关键两年，碧桂园的成功当然有企业自身的经营作为支撑，但也有运气的促成。其于2020年年报中称“是时代成就了碧桂园”，确实如此。

　　对于未来，碧桂园表示，将继续深耕各级城市乡镇，以发展和加强不同的地区市场的渗透，从而减少对特定市场的依赖，争取更广阔的市场。

　　碧桂园均衡布局的经验已经得到市场验证，自然有值得借鉴处，2020年，已有房企调整自身的拿地策略和区域布局。

　　譬如重仓深圳和粤港澳大湾区的龙光地产，2020年开始走到外围城市布局，在河源、阳江等城市拿地，也有意进入上海和北京一个小时生活圈。

　　新城控股中，来自三四线城市的货量也有所增加。

　　2020年，新城控股销售金额突破千亿元至1264.72亿元，目标完成率149%，行业排名从第15位上升至第13位。1264.72亿元的销售额中，三四线城市占比达到35%，同比上升9个百分点；土地储备方面，2020年公司新增122块土地，总建筑面积达到3392.8万平方米，新增布局41个城市，其中三四线城市土地储备占比达到40%，同比上升9个百分点。

　　总的来说，加快下沉三四线楼市是多数仍在冲规模的房企的选择。行业中，一些看重利润率的房企并不认同这种做法，反而作反向选择。

　　深圳控股在2020年以公开挂牌的方式出让5个项目公司，获得了33.3亿港元的税后利润。深圳控股董事会主席吕华告诉第一财经，“深圳控股早些年就制定了聚焦一二线城市，退出三四线的战略性安排，目前三四线城市土地的退出计划已基本完成。”

　　值得一提的是，接盘深圳控股数个三四线项目的是恒大和碧桂园。