土地使用年限提要：土地使用年限。商住两用楼的用地一般为公建性质，最高土地使用年限为50年，而住宅用地的土地使用年限为70年

　　土地使用年限

　　买房时,你会看价格、看地段、看户型……但你注意到楼盘所处地块的土地使用期限这个问题了吗?

　　某先生看中了某楼盘的一套住房，准备下单。当他与开发商签订时，却发现开发商土地使用年限少了。原来，这家开发商3年前就已经取得了该块土地的土地证，拥有了该块土地的开发权，而目前所买的这套住房要等到明年年底才能正式交房，这套住房在使用年限上就少了4年。

　　许多购房者在购房时往往会以为自己所买房屋的使用年限是从取得产权证或土地证的时间算起的。甚至不少购房者可能根本就没有重视过土地使用年限，70年、50年，显得很漫长，换上谁也不知道50年之后，世界会是一个什么模样。经售楼小姐稍微引导一下，就能打消购房者的顾虑。

　　购房者可以为了小小的折扣通宵排队，却从来就没有人对使用年限提出质疑。购房者可以为了某一处墙面渗水而要求开发商退房赔款，却从来没有购房者因为使用年限非正常范围的不足而上诉至法院。

　　什么是土地所有权

　　对于土地所有权，大家首先要明确一个概念，土地归国家所有,国有土地可以出让使用权。任何一块土地的招标、挂牌、拍卖、转让都只是转让使用权，而不是所有权。通过任何一种形式取得的国有土地的使用权都是有年限限制的，并非永久使用。开发商支付国有土地使用权出让金，以有偿方式获得的仅是这块地有时间期限的使用权，一旦土地使用期满,国家将收回土地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定："土地使用权期满，土地使用权及其地上物，其他附着物所有权由国家无偿取得。"也就是说，一旦土地使用权到期，不仅国家要收回土地，而且土地上的建筑等物也归国家所有。

　　土地使用年限从何时开始算

　　购房者在购买商品房时，房价中包含了土地出让金的部分，在取得产权的同时也取得了土地使用权，该土地的使用期从开发商取得土地使用证之日算起，只不过在房屋买卖过程中，土地的使用权人由开发商变为购房者，如果开发商在4年前就取得了土地证，那么这套房屋的土地使用时间就是从四年前开始算的，你购买了这套房屋，在无形中，土地使用期限就减少了4年。当然，商品房的实际使用年限不太可能完全达到法定最高土地使用年限。一个项目整个开发流程下来，即使一切顺利也往往需要两三年时间，可以说，实际使用年限比法定最高年限少5年之内，都可视之为正常情况。但造成年限"缩水"的原因很多，不同情况要区别对待，有些原因是客观因素造成的，有的则是人为因素造成的，例如开发商闲置土地不及时开发。针对此类土地，杭州市今年已经采取了措施，对占用耕地连续两年未使用的房地产项目用地，无偿收回土地使用权；对非占用耕地的长期闲置的房地产项目用地，也要依法进行处理。

　　另外，提醒购房者应该注意的是，和开发商签订商品房销售合同时，开发商必须将竣工时间、交付时间、入住时间等重要的进度安排明确告知购房者。并在商品房销售合同中约定延期交付赔偿金额，如遭遇延期交付，购房者可以要求赔偿。

　　中国的土地出让使用年限分别有如下几种

　　一、住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）。全国统一执行的土地使用年限为70年。

　　二、工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）。全国统一执行的土地使用年限为50年。三、教、科、文、卫等带有福利性质的用地。全国统一执行的土地使用年限为50年。

　　四、商、娱、旅等盈利性项目用地。全国统一执行的土地使用年限为40年。

　　五、其他综合类性质用地。全国统一执行的土地使用年限为50年。

　　六、农民房（这类房子，通过一种集资房的形式，变相地流到了市场，也就是经常听到的集资房、农民房）。这类土地多数是永久性用地。因为农民的耕种土地被用作了工业发展，为了保证没有了土地的农民生活，政府将这类农民用土地，供给农民永久性使用。

　　值得注意的是：由于早期的房地产市场并不成熟，许多城市都曾出现过一些商品房只有50年的使用权问题。还要提醒购房者的是，最近两年冒出的许多新商品房种类，如单身公寓、产权式酒店、酒店式公寓等，并广受各买房者的欢迎。不过，在买这些房屋之前，您有必要搞清房屋的用途和土地使用年限。

　　就房屋用途而言，主要有住宅、商业、办公、商住等几种。用途不同，房价是有所差别的。在此，购房者要特别留心的是商住用途的房屋。一般来说，商住楼是指整栋楼房中既有商用的房子，又有住宅用途的房子，而楼内每一套房子只能有一个用途，要么住宅，要么商用，不能兼具住宅、商用两种用途。因此，购房者在签订购房合同时，一定要就房屋用途的条款询问清楚，约定明确。另外，只有住宅用途的房屋，购房者才能把户口迁进去。

　　●单身公寓购买须知

　　曾有一位女士，购买了某大厦的单身公寓却因为无法把家人的户口从杭州上城区迁移到下城区而和开发商对簿浙江省购房者协会。

　　当初该大厦售楼宣传上的房屋平面图有床、厨房等设施与结构，很多预售合同也明确注明是"单身公寓"或者"商住"。然而，在业主们办理产权证时却被告知，不能办住宅或者商住产权证，而只能办非住宅产权证，且办证前必须更换售房合同，将原合同中"单身公寓"或者"商住"的房屋用途，变更为"仅作办公用房"。否则，不能办证。由于不是住宅，本来打算入住后将自己或者子女的户口迁入此地的购房者，愿望就无法实现了。

　　许多购房者购房前都认为"单身公寓"就是住宅，其实，杭州还存在着相当一部分的商将规划用途并非住宅的商品楼当作住宅来销售，以"单身公寓"之名误导购房者，让购房者冲着"公寓"而下单买房。目前杭州部分的"酒店式公寓"也存在着同样的隐患，酒店式公寓打着是星级精装修、拎着箱子就能入住的房子，业主入住后，能够享受各种高品位的酒店式服务的旗号，让购房者误认为"酒店式公寓"就是高级住宅，但其实用地性质就是上述"中国的土地出让使用