整体走势仍低迷

　　3月成交量回暖受多重因素影响，但如果拉长到季度周期看，整体市场仍然呈现低迷态势。

　　中原地产研究中心统计数据显示：在刚过去的2020年1季度，北京楼市成交继续低迷，叠加春节因素影响，整体市场新建商品房住宅成交量刷新历史最低记录。1-3月新建商品房住宅不含保障房，合计签约只有2723套，同比跌幅61%，这一签约量也是全面网签来的历史单季度最低值。二手房成交量也继续维持在2020年第2季度以来的低迷状态。2020年一季度签约29044套，连续2个季度低于3万套。这也是2014年4季度市场反弹后的连续低值。

　　“目前的市场情况是，符合市场价就好卖。如果业主心理报价过高，就只能看缘分。”链家一位中介告诉21世纪经济报道记者。21世纪经济报道记者梳理了通州一些小区成交房源特征发现，这些房源相比去年下半年均有一定程度降价。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，从2020年一季度整体数据看，房地产市场仍然处于低迷状态，市场依然受到北京共有产权、租赁政策等市场预期的持续打压。过去一年，北京楼市政策发布密度创造全国及北京历史记录，一年内发布了超过30次各种调控措施。经过连续接近一年的连续楼市调控，随着政策进入平稳周期，市场逐渐进入低谷徘徊、预计后续市场将继续在低位运行。另外，整体二手房价格调整非常明显，从2020年4月开始到现在10多个月累计跌幅超过15%，部分区域房源价格接近20%。

　　值得注意的是，在各类产品中，最为低迷的是商办类物业。限购一年整，整体市场成交全面降温，商住公寓签约只有3589套，环比调控前一年的67013套，跌幅达到了94.6%。市场成交结构基本集中在通州少数符合调控政策的商务公寓。

　　张大伟注意到，商办市场目前看，除了个别区域，调控一年接近0成交。历史最严格的商办限购政策，对北京楼市之前过热的商办市场打击非常明显，整体市场全面冰冻。与调控前相比，整体市场成交量全面萎缩，2020年3月调控前，商住签约单月接近万套，而在调控后，剔除通州个别项目的商务公寓，市场整体接近0成交。不仅仅交易市场出现了明显的降温，土地市场商办类也出现了明显的退烧：商办限购后出让的数宗商办地块，溢价率明显下调，特别是最近更是历史多年未出现的流标现象再次出现。限购前商办土地平均溢价率115%，而最近一年溢价率只有12.39%。

　　“从平均价格看，商办市场二手房价格已经平均下调超过30%，部分二手房商住甚至出现了价格跌幅超过40%。”张大伟表示。